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空室は埋まらない、家賃は上げられない、入退去のたびに費用がかかる。従来の賃貸ビジネスの限界を超える方法として、会員制という仕組みが注目されています。
会員制賃貸は、住居の提供に加えてサービスと交流の価値を提供し、会費という別の収益源を持つモデルです。Digital&は、対象者の設定からサービス設計、料金体系、運営体制までを収支計画とつなげて設計します。
このページでわかること
従来の賃貸は、家賃収入 −管理費 −修繕費 −空室損失という構造です。会員制では、ここに会費収入と、サービス利用による収入が加わります。同時に、入居者が「住む理由」を持つため、退去が減ります。
| 項目 | 従来型賃貸（Before） | 会員制賃貸（After） |
|---|---|---|
| 収益 | 家賃のみ | 家賃＋会費＋サービス収入 |
| 退去 | 条件が良い物件が出れば移る | コミュニティがあり、住み続ける理由がある |
| 空室 | 募集をかけて待つ | 入居者からの紹介が発生する |
| 入居者対応 | トラブル対応が中心 | 日常的な接点があり、関係が良好 |
| 差別化 | 設備と家賃 | サービスと交流の価値 |
| 改修 | 原状回復のみ | 共用部への投資で価値を高める |
所有物件の状況と対象としたい層を伺い、会員制が適しているかの見立てをお伝えします。必要な改修と、収支の組み立て方まで、その場でお持ち帰りいただけます。
共用のラウンジ、イベント、コワーキング。これらは誰に向けたものかが決まっていなければ、使われません。
単身の社会人が求めるものと、高齢者が求めるものはまったく異なります。対象を1つに絞り、その層が本当に必要とするサービスから設計する必要があります。
共用スペースを作れば、清掃、光熱費、備品の補充、トラブル対応の費用が発生します。会費でこれを賄えなければ、収支が悪化します。
共用部の運営にかかる費用を月額で算出し、会費の水準を決める。この計算をしたうえで、提供するサービスの範囲を決めます。
コミュニティを重視するあまり、イベントへの参加を求めすぎると、入居者の負担になります。結果として退去につながります。
参加は任意とし、関わりたい人が関われる設計にする。この距離感が、長く住み続けていただく条件になります。
物件の規模と改修の範囲によって変わります。以下は進め方の目安です。
| 段階 | 主な内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 事業性の検討 | 対象者の需要調査、収支シミュレーション | 1か月 |
| サービスと料金の設計 | 提供するサービス、家賃と会費の配分、運営コストの算出 | 1〜2か月 |
| 物件の改修 | 共用部の整備、必要な設備の導入 | 2〜4か月 |
| 運営体制の構築 | 管理人の配置、運営手順、入居者対応の設計 | 1〜2か月 |
| 募集と運営 | 入居者募集、運営開始、改善 | 6〜12か月 |
共用部の改修が投資の中心になります。既存の空室を転用できる場合は、投資を抑えられます。
運営コストを把握できると、サービスの追加や削減を数字で判断できます。
不動産分野の他のテーマとしては、賃貸管理ビジネスの成長戦略、空き家再生ビジネス、自社サイトでの集客方法をご覧ください。
高齢者向けの活用は空き家活用による住宅型老人ホーム、新規事業としての検討は新規事業開発支援もご参考になります。
この記事のまとめ
会員制賃貸は、住居の提供に加えてサービスと交流の価値を提供し、会費という別の収益源を持つモデルです。入居者が住む理由を持つため、退去が減ります。
成否を分けるのは、対象者を1つに絞ること、共用部の運営コストを算出して会費を設計すること、そして交流を強制しないことの3点です。
どんな層が対象に向いていますか？
単身の社会人、学生、高齢者、外国人など複数の選択肢があります。地域の人口構成と、既存物件の立地から判断します。対象を1つに絞ることが重要です。
会費はどれくらいに設定すべきですか？
共用部の運営にかかる月額費用を算出し、それを賄える水準が下限になります。提供するサービスの価値に応じて設定しますが、家賃との合計が地域の相場を大きく超えない範囲にする必要があります。
既存の物件でも導入できますか？
共用スペースを確保できれば可能です。空室の1戸を共用部に転用する方法もあります。改修の範囲と投資額を試算したうえで判断します。
イベントの運営に手間がかかりませんか？
すべてを運営側が企画する必要はありません。場所と最低限の仕組みを用意し、入居者が自発的に使える形にするほうが、負担も少なく長続きします。
管理人は常駐が必要ですか？
対象者とサービスの内容によります。高齢者向けであれば見守りの観点から常駐が望ましく、単身社会人向けであれば定期的な巡回で足りる場合もあります。
どれくらいで収益が安定しますか？
入居率が安定するまで6か月から1年が目安です。会員制の価値が伝わり、入居者からの紹介が生まれ始めると、募集コストも下がります。
無料の経営相談では、所有物件の状況と対象としたい層を伺い、会員制が適しているかの見立てをお伝えします。オンラインで60分、必要な改修と収支の組み立て方までお持ち帰りいただけます。
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