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不動産業の会計には、他業種とは異なる論点が数多くあります。仕入れた物件を棚卸資産として扱うのか固定資産とするのか、消費税の課税区分、収益の計上時期。これらの判断を誤ると、税負担が大きく変わります。
Digital&では、不動産業の実務を理解した税理士のご紹介と、その前提となる数字の見える化を支援します。物件別の損益が月次で把握でき、仕入れと投資の判断ができる状態をつくることが目的です。
このページでわかること
不動産業では、1物件あたりの金額が大きく、1つの判断が決算に大きく影響します。それにもかかわらず、月次の数字が数か月遅れで届く状態では、期中の判断ができません。
| 項目 | よくある状態（Before） | 見直し後（After） |
|---|---|---|
| 試算表 | 2〜3か月遅れで届く | 翌月には確定 |
| 管理単位 | 全社の売上と利益のみ | 物件別の損益を把握 |
| 税務論点 | 決算時に指摘される | 取得時点で判断できる |
| 資金繰り | 感覚で把握 | 仕入れと借入を織り込んだ表で管理 |
| 税理士との接点 | 年1回、決算のとき | 期中に相談しながら判断 |
| 投資判断 | 資金残高で判断 | 物件別の収支見込みで判断 |
現在の数字の見え方と、物件別の管理状況を伺い、経営判断に使える状態との差をお伝えします。税理士を変えるべきか、運用の変更で足りるかの判断材料まで、その場でお持ち帰りいただけます。
全社の利益だけを見ていると、どの物件で利益が出て、どの物件で損をしたかが分かりません。次の仕入れの判断材料が得られないことになります。
仕入れ価格、諸費用、改修費、販売価格、販売までの期間。これらを物件単位で記録することで、どんな物件が自社に合っているかが見えてきます。
販売目的か賃貸目的かによって、会計上の扱いも税務上の扱いも変わります。取得後に方針を変えると、処理が複雑になります。
取得の時点で目的を決め、それに沿った処理を行う。消費税の課税区分も含めて、取得前に税理士と確認しておくことが必要です。
不動産業は1件あたりの金額が大きく、期中の判断が決算に直結します。年1回の決算報告では、すでに終わったことの確認しかできません。
月次で数字を確認し、仕入れや売却の前に相談できる関係があるかどうか。これが、税理士に支払う費用の価値を決めます。
取扱物件数と現在の会計体制によって変わります。以下は進め方の目安です。
| 支援の範囲 | 主な内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 現状診断 | 数字の見え方、管理体制、税理士との関係の確認 | 2〜3週間 |
| 物件別管理の整備 | 管理単位の設計、記録方法の整備 | 1か月 |
| 税理士の紹介・切り替え | 要件整理、候補紹介、面談、引き継ぎ | 2〜3か月 |
| 運用定着 | 月次の数字確認、判断の支援 | 3〜6か月 |
税理士の切り替えは決算期の直後が最も手間が少なくなります。時期を考慮した進め方をご提案します。
物件別の実績が蓄積されると、仕入れの判断基準が明確になります。
不動産分野の他のテーマとしては、空き家再生ビジネス、賃貸管理ビジネスの成長戦略、不動産仕入れ営業研修をご覧ください。
士業側の視点は相続税申告業務の効率化、業務効率化はバックオフィス改革もご参考になります。
この記事のまとめ
不動産業は1件あたりの金額が大きく、1つの判断が決算に大きく影響します。物件別の損益を把握し、月次で数字が確定する状態をつくることが、判断の速さを決めます。
棚卸資産と固定資産の区分、消費税の課税区分は、取得の時点で決めるべき論点です。期中に相談できる税理士との関係があるかどうかが、支払う費用の価値を左右します。
いまの税理士を変えるべきか判断できません。
月次の試算表がいつ届くか、期中に相談できているか、不動産特有の質問に答えが返ってくるか。この3点で判断できます。運用の変更だけで改善するケースもあります。
物件別の管理はどう始めればよいですか？
物件ごとに、仕入れ価格、諸費用、改修費、販売価格、期間を記録するところから始めます。会計ソフトの部門設定を使う方法もあります。複雑な仕組みは不要です。
棚卸資産と固定資産、どう区分すべきですか？
販売目的か賃貸・自社利用目的かで分かれます。取得の時点で目的を決めることが前提です。目的が変わる可能性がある場合は、事前に税理士と相談しておく必要があります。
消費税の扱いが複雑です。
建物と土地で課税区分が異なり、居住用と事業用でも扱いが変わります。取得前に確認しておくことで、想定外の税負担を避けられます。この論点に詳しい税理士が必要です。
金融機関への説明資料が作れません。
物件別の収支と資金繰り表が整っていれば、それをもとに作成できます。融資の相談で求められる資料の形式もご案内します。
税理士を変えると手間がかかりませんか？
決算期の直後であれば、引き継ぎの負担は比較的小さくなります。過去資料の受け渡しと会計データの移行が主な作業です。段取りも支援いたします。
無料の経営相談では、現在の数字の見え方と物件別の管理状況を伺い、経営判断に使える状態との差をお伝えします。オンラインで60分、税理士を変えるべきかの判断材料までお持ち帰りいただけます。
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